Von regelmäßig anfallenden Kosten bleiben auch Hauseigentümer nicht verschont. Kaufinteressenten sollten sich deshalb vor der Kaufentscheidung über Art und Höhe der Kosten informieren. Zur Orientierung erläutert der Immobilienverband Deutschland IVD in einer Pressemitteilung vom April 2021, aus welchen Bestandteilen sich die Kosten für Unterhalt und Instandhaltung zusammensetzen und wie sich diese einschätzen und berechnen lassen.
- Unterhaltskosten
Die Unterhaltskosten fallen für all jene Liefer- und Dienstleistungen an, die eine Immobilie bewohnbar machen. Mieter kennen diesen Kostenpunkt als Betriebskosten. Darunter fallen zum Beispiel Gebühren für die Abfallentsorgung und Straßenreinigung, Wasserversorgung und Abwasserentsorgung, Heizung und Heizungswartung, Strom, Gas, Versicherungen, Telekommunikation und Schornsteinfeger. Hinzu kommt die Grundsteuer. Diese Kosten sind meist monatlich, im Fall der Grundsteuer in der Regel einmal jährlich zu entrichten. Im Unterschied zu Wohnungsmietern müssen sich Hauseigentümer (und Hausmieter teilweise) in eigener Regie darum kümmern, Versorgerverträge abzuschließen, Reparaturen und Wartungen in Auftrag zu geben und das Haus allgemein in Schuss zu halten. Zwar unterscheiden sich die Unterhaltskosten von Region zu Region und von Anbieter zu Anbieter, doch potenzielle Hauseigentümer können sich an folgender Faustformel orientieren:
Pro Quadratmeter Wohnfläche: 4,00Euro/Monat Unterhaltskosten
Das bedeutet, dass der Eigentümer eines Hauses mit 150 Quadratmeter Wohnfläche im Monat mit 600 Euro und im Jahr mit 7.200 Euro für den Unterhalt der Immobilie kalkulieren sollte.
Zur Instandhaltung zählen Reparaturen sowie die Prüfung, Wartung und Instandsetzung von Bausubstanz und technischen Anlagen, wie Heizungssystem, Haustechniksowie Solar-und Photovoltaikanlage. Diese Kosten fallen nicht regelmäßig an. Allerdings sollten Eigentümer dafür regelmäßig Geld zurücklegen. Nicht umsonst werden auch bei Wohungseigentum Rücklagen gebildet – die fehlen ggf. auch bei Häusern. Sinnvoll sind dabei gesplittete Konten, zum beisiel für kurfristige Maßnahmen eine Hauskonto, für Maßnahmen mit längeren Intervallen (zum Beispiel Heizungsmodernisierung, bauliche Veränderungen, Badsanierung oder Fenstertausch) ein kleinerer Bausparvertrag: Hier können mit einem Wohn-Riestervertrag sogar Steuern gespart werden.
Da Instandhaltungs-und Instandsetzungsbedarf stark vom Zustand der Immobilie abhängen und die Preise von Handwerker zu Handwerker anders ausfallen können, lässt sich die Höhe der erforderlichen Rücklage nur schätzen (ggf. einen Fachmann zu Rate ziehen).
Dafür sind drei Verfahren gebräuchlich
- a) Das Alter der Immobilie.
Gemäß §28 der 2. Berechnungsverordnung des Wohnungsbaugesetzes beträgt die empfohlene Rückstellung:
7,10 Euro pro Quadratmeter/Jahr für ein Haus, das seit weniger als 22 Jahren bezugsfertig ist.
9,00Euro pro Quadratmeter/Jahr für ein Haus, das seit mindestens 22 Jahren bezugsfertig ist.
11,50 Euro pro Quadratmeter/Jahr für ein Haus, das seit mindestens 32 Jahren bezugsfertig ist.
Für ein Haus mit einer Wohnfläche von 150 Quadratmetern beträgt der jährliche Rückstellungsbetrag demnach abhängig vom Alter 1.065 Euro, 1.350 Euro beziehungsweise 1.725 Euro.
- b) Die Herstellungskosten der Immobilie.
Gemäß der „Petersschen Formel“ fällt innerhalb von 80 Jahren für die Instandhaltung eines Wohngebäudes das 1,5-fache der Herstellungskosten an. Die empfohlene jährlicheRückstellung beträgt also:
o Herstellungskosten x 1,5/80
Für ein Haus mit einer Wohnfläche von 150 Quadratmetern, das im Jahr 2010 gebaut wurde, betrugen die Herstellungskosten laut Statistischem Bundesamt 1.359 Euro pro Quadratmeter. Damit ergibt sich eine jährliche Rückstellungssumme pro Quadratmeter von 1.359 x 1,5/80 = 25,48 Euro. Auf die gesamte Wohnfläche gerechnet,ergibt sich ein jährlicher Rückstellungsbetrag von 3.822,18 Euro.
- c) Eine Pauschale von einem Euro pro Quadratmeter und Monat.
Für ein Haus mit einer Wohnfläche von 150 Quadratmetern beträgt der monatliche Rückstellungsbetrag demnach 150 Euro, im Jahr 1.800 Euro.